Kan man bruke bolig i Spania som sikkerhet for å kjøpe bolig nummer 2?

Før vi starter – en viktig presisering:
Jeg er ikke bankrådgiver, jurist eller økonom, og dette innlegget er ikke ment som profesjonell rådgivning. Innholdet er basert på erfaringer, samtaler med banker, meglere og andre som jobber med bolig og finans i Spania. Reglene kan endres, og vurderinger gjøres alltid individuelt.

👉 Les derfor dette som generell informasjon, og dobbeltsjekk alltid med bank eller fagperson før du tar beslutninger.

Med det sagt: Dette er et spørsmål jeg får ofte – og det er fullt forståelig.

Kort svar først

Ja, det kan være mulig å bruke bolig i Spania som en del av finansieringen av bolig nummer 2.

Men: Det skjer ikke på samme måte som i Norge, og det er viktig å ha realistiske forventninger.

Hvordan spanske banker vanligvis tenker

Spanske banker er generelt:

• mer forsiktige enn norske banker

• lite glad i høy belåning

• opptatt av total risiko, ikke bare verdien på én bolig

De vurderer blant annet:

• samlet gjeld etter kjøpet

• inntekt og alder

• om du er resident eller ikke-resident

• belåningsgrad (lån i forhold til verdi)

Selv om du har mye egenkapital, betyr ikke det at banken lar deg bruke alt.

Kan bolig nummer 1 brukes som sikkerhet?

Ja – men som regel indirekte.

I praksis betyr det at banken enten:

• lar deg øke lånet på bolig nummer 1, eller

• tar hensyn til egenkapitalen din når de vurderer nytt lån

Det er svært uvanlig å få full finansiering av bolig nummer 2, selv med mye verdi i bolig nummer 1.

Vanlige løsninger i praksis

Alternativ 1. Øke lånet på bolig nummer 1

Hvis boligen har steget i verdi og lånet er lavt, kan banken i noen tilfeller godta at du låner mer på denne.

Dette innebærer:

• ny takst (verdivurdering)

• nye lånebetingelser

• kostnader til bank, notarius og tinglysing

Pengene brukes da ofte som egenkapital til bolig nummer 2.

Alternativ 2. Eget lån på bolig nummer 2

Bolig nummer 2 finansieres med et separat boliglån.

Som en generell tommelfingerregel:

• ikke-residente får ofte låne opptil ca. 60 %, ikke mer enn 70%

• residente kan i noen tilfeller få noe høyere belåning

Resten må dekkes med:

• egenkapital

• eventuelt midler fra økt lån på bolig nummer 1

Alternativ 3. Kryssikkerhet (sjeldnere)

Noen banker kan ta begge boligene som sikkerhet, men dette:

• er mindre vanlig for utlendinger

• vurderes alltid individuelt

• skjer oftest hvis begge lånene er i samme bank

Et enkelt eksempel (kun for å illustrere)

• Bolig 1 er verdt ca. 300.000 €

• Gjenstående lån er ca. 100.000 €

• Bolig 2 kjøpes for rundt 370.000 €

I et slikt tilfelle kan banken:

• tillate økt lån på bolig 1 innenfor bankens belåningsgrenser

• kombinere dette med et nytt lån på bolig 2

Dette er ikke uvanlig, men forutsetter stabil økonomi og god betalingsevne.

Hva med månedlige kostnader?

Som et veldig grovt anslag:

• Et boliglån på rundt 220.000 € i Spania kan ofte gi
  ca. 1.100–1.300 € per måned, avhengig av rente og løpetid.

Har du allerede lån på bolig nummer 1, ser banken på:

• samlede boutgifter, ikke hvert lån isolert

Mange banker ønsker at totale boutgifter ikke overstiger ca. 30–35 % av inntekten.

Viktige ting å være klar over

• Banken låner etter laveste verdi av takst og kjøpesum

• Takst (tasación) må være gjort av godkjent takstmann

• Alder kan påvirke maksimal løpetid

• Inntekt i NOK vurderes ofte strengere enn inntekt i EUR

• Skatter, forsikring og vedlikehold teller med i bankens vurdering

Oppsummert

✔️ Det kan være mulig å bruke bolig i Spania som del av finansieringen av bolig nummer 2.

✔️ Dette skjer vanligvis gjennom økt lån eller kombinasjon av to lån

⚠️ Reglene er strengere enn i Norge, og alt vurderes individuelt

Dette innlegget er ment som informasjon og oversikt, ikke fasitsvar. Bruk det som et utgangspunkt for gode spørsmål til banken – ikke som en endelig konklusjon.

Vil du ha flere innlegg som forklarer spanske regler og praksis på en forståelig måte (uten bankspråk)?

Da er du velkommen til å følge Spansk med Grethe